A

Abschreibung:

Planmässige Herabsetzung des Gebäudewertes in der Buchhaltung und Kostenrechnung. Durch Abschreibungenwird der technischen, wirtschaftlichen und modischen Altersentwertung eines Objektes Rechnung getragen.

Agglomeration:

Stadt und die mir ihr verwachsenen, rechtlich selbständigen Vororte

Akonto:

Vorauszahlung des Mieters für Nebenkosten

Alleineigentum:

Ausschliessliches, ungeteiltes Eigentum einer einzelnen Person an einer Sache.

Altersentwertung:

Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenüber einem gleichartigen Neubau

Amortisation:

Periodische Abtragung der Schulden. Indirekte Amortisation, die Amortisationsbeträge werden nicht unmittelbar zur Amortisation verwendet, sondern zur Absicherung gegen die finanziellen Folgen von Tod oder Erwerbsunfähigkeit sowie zwecks Steuerersparnis in einer Lebensversicherungspolice angelegt. Die Schuld wird bei Auszahlung der Police getilgt.

Anfangsmietzins:

Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbarter Mietzins.

Anlagewert (-kosten):

1. Kaufpreis der Liegenschaft (Erwerbskosten), zuzüglich der bei der Handänderung anfallenden Steuern, Gebühren, Spesen und Provisionen.

2. Erstellungskosten; Summe aus Bodenwert, Bauwert und Baunebenkosten

Annuität:

Regelmässige Zahlung in gleichbleibender Höhe, die sich aus Hypothekarzins- und Amortisationsanteil zusammensetzt.

Assekuranzwert:

Versicherungswert

Attikawohnung:

Wohnung in zurückversetztem oberstem Geschoss

Ausbaugrad:

Prozentuales Verhältnis zwischen der vorhandenen und der rechtlich zulässigen Bruttogeschossfläche

Ausbesserung klein:

Unterhaltsarbeit zur Beseitigung eines Mangels, der vom

(kleiner Unterhalt):

Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigtwerden muss (Art. 259 OR), z.B. der Ersatz einer defekten Kochherdplatte oder eines Rolladengurtes.

Ausnützungsziffer (AZ):

Verhältnis zwischen Parzellenfläche und Bruttogeschossfläche; definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks. Beispiel: Bei einer Parzellenfläche von 1000 m2 und einer Ausnützungsziffer von 0,6 darf die Bruttogeschossfläche 600 m2 nicht überschreiten.

Auszug, vorzeitiger:

Beendigung eines Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist. Der Mieter muss ein Begehren um vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter muss dem Begehren entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann.

B

Bauerwartungsland:

Unerschlossenes Land außerhalb der Bauzone, das seiner Lage nach in absehbarer Zeit als Bauland in Betracht kommt

Baugespann:

Stangen mit Winkellatten; soll die künftige Gestalt und Ausdehnung einer projektierten Baute für jedermann erkenntlich darstellen.

Bauherr:

Auftraggeber einer Bauinvestition; bestellt beim Unternehmer ein Bauwerk.

Baukostenindex (BKI):

Zahlenreihe, die teuerungsbedingte Veränderungen der Erstellungskosten von Mehrfamilienhäusern beschreibt.

Baukredit:

Kontokorrentkredit zur Abwicklung der während der Bauzeit anfallenden Zahlungen; ist in der Regel ½ Prozentpunkt höher verzinslich als eine Hypothek. Nach Fertigstellung des Gebäudes wird der Baukredit konsolidiert, d.h. in eine zinsgünstigere Hypothek umgewandelt.

Baulinie:

Definiert den Abstand, den ein Neubau gegenüber Verkehrsflächen und öffentlichen Anlagen zu wahren hat.

Baunebenkosten:

Bestandteile des Anlagewertes, die nicht bereits im Bodenwert oder Bauwert enthalten sind; z.B. Garten und Kanalisationsarbeiten, Architektenhonorare, während der Bauzeit anfallende Zinsen und Versicherungsprämien sowie Handänderungssteuern, Spesen und Provisionen.

Baurecht:

1) Befugnis auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten.

2) Summe der Rechtsnormen zur Regelung der Bautätigkeit (öffentliches Baurecht).

Bausparen:

1) Steuerbegünstigtes Ansparen von Eigenkapital zwecks Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums, beispielsweise im Rahmen der freiwilligen, gebundenen Selbstvorsorge (3.Säule).

2) Zweckgebundenes Banksparen auf einem Bausparkonto. Bei Verwendung der Spargelder für den Eigenheimerwerb gewähren die Banken Zinsboni und/oder befristete Hypothekarzinsermässigungen.

Bauwert:

1) Erstellungswert des Gebäudes gemäss den Bauabrechnungen der Handwerker und Bauunternehmer.

2) Realwertschätzung des Gebäudes; das mit den für Neuerstellungen üblichen Kubikmeterpreisen bewertete Gebäudevolumen, abzüglich der seit der Erstellung eingetretenen Altersentwertung.

Belastungsgrenze:

(Prozentualer) Anteil des Liegenschaftswertes, der hypothekarisch belehnt werden darf.

Belehnungsgrenze:

(Prozentualer) Anteil des Anlagewertes, den Banken und andere Kreditgeber mittels Hypothekarkrediten zu finanzieren bereit sind.

Betriebskosten:

Öffentliche Abgaben, Versicherungskosten, Hauswartungskosten sowie Heizungs- und Warmwasserkosten. Betriebskosten fallen im Unterschied zu Unterhaltskosten regelmässig in jeder Abrechnungsperiode an und meist in nur wenig veränderlicher Höhe.

Bewirtschaftungskosten:

Sammelbegriff für die Betriebskosten, die Unterhaltskosten, die Abschreibungen und die RisikoprämieBodenwert, Landwert Verkehrswert des unüberbauten Bodens. Bei überbauten Grundstücken wird der Bodenwert aus der Differenz von Bauwert- und Ertragswertschätzung ermittelt (Methode der Rückwärtsrechnung). Daneben findet auch die Lageklassenmethode Anwendung. Sie beruht auf der Beobachtung, dass Liegenschaften mit übereinstimmenden Lagemerkmalen annähernd das gleiche Verhältnis von Bodenwert und Bauwert aufweisen. Durch Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Schätzung des Bauwertes kann auf den Bodenwert geschlossen werden.

Bruttogeschossfläche (BGF):

Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte, abzüglich aller nicht dem Wohnen und nicht dem Arbeiten dienenden und hierfür nicht verwendbaren Flächen.

Bruttorendite (BR):

Der Begriff Bruttorendite wird ausschliesslich in der Immobilienbewirtschaftung verwendet. Sie entspricht dem Verhältnis zwischen Mietzinseinnahmen (ohne Akonto oder Pauschal-Zahlungen für Nebenkosten) und Wert der Liegenschaft. Dabei wird beim Liegenschaftswert mit unterschiedlichen Daten operiert (Buchwert, Kaufpreis, aktuell geschätzter Verkehrswert, etc.), die die Vergleichbarkeit von Brutto-Renditen oft erschweren. Vielfach entspricht die Bruttorendite dem Verhältnis aus Mietzinseinnahmen und aktuell geschätztem Verkehrswert der Immobilien. Die Höhe der Bruttorendite ist von der Lage, vom Vermietungsstand, von der Mietzinshöhe im Vergleich zu Marktmieten, von der Bausubstanz respektive –qualität und vom Alter der Liegenschaft abhängig. Bei Einfamilienhäusern liegt die kostendeckende Brutto-Rendite (Mietrechtlich relevant) erfahrungsgemäss um 1-2Prozentpunkte, bei Mehrfamilienhäusern um 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1.Hypotheken. Nettosollmietertrag ________________ x 100 Bruttorendite = Anlagewert

Bruttowohnfläche:

Fläche sämtlicher innerhalb einer Wohnung liegender Wohnräume, Nebenräume, Gänge und Treppen; nicht aber ausserhalb liegende Flächen, wie Treppenhäuser, Terrassen und offene Balkone sowie nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume.

Buchwert:

Der um den Betrag der periodischen Abschreibungen herabgesetzte Anlagewert (Anschaffungswert); Wert derLiegenschaft in der Bilanz.

D

Dachabschluss:

Ausbildung der Randbereiche eines Sattel- oder

Flachdaches

Dachaufbauten:

Grössere Bauteile, die aus einem Flach- oder Satteldach hervorstehen, z. B. Liftaufbau, Dachlukarne

Dämmung:

Wärmedämmung des Gebäudes oder von Gebäudeteilen

Deckenverkleidung:

Finishing einer Wand ausgeführt in Putz, Tapete, Anstrich, Holz, Metall etc.

Depot (Kaution oder Sicherheitsleistung):

Vom Mieter hinterlegter Betrag in Geld. Das Depot darf drei Monatsmietzinse bei Mietwohnungen nicht übersteigen und muss zum üblichen Zinsfuss für Spareinlagen verzinst werden (Art. 257e OR). Für Geschäftsräume ist das Depot frei verhandelbar.

Dienstbarkeit (Servitute):

Im Grundbuch vorgemerkte Belastung eines Grundstücks zugunsten einer Person (Wohnrecht, Nutzniessung) oder zugunsten eines anderen Grundstücks (z.B. Wegrecht).

Duplex-Wohnung, (Maisonette):

Wohnung auf zwei Stockwerken

E

Eigenkapital (EK):

Risikotragendes Kapital. Differenz zwischen Liegenschaftswert (Verkehrswert oder Anlagewert) und Fremdkapital.

Eigenmietwert:

Steueramtlich festgesetzter Mietwert einer vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung; Teil der Bemessungsgrundlage für die Einkommensbesteuerung.

Eigentum:

Umfassendes Nutzungs- und Verfügungsrecht über eine Sache. "Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen. Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren" (Art. 641 ZGB). Das Eigentum an einem Grundstück beinhaltet insbesondere das Recht, es zu bebauen, es zu verkaufen, anderen Rechte daran einzuräumen, es zu vermieten, zu verpachten und zu vererben.

Ersatzmieter:

Tritt anstelle des bisherigen Mieters in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Will der bisherige Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist beenden, muss er ein Begehren um vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter hat dem Begehren zu entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann.

Erschliessung:

Schaffung der Infrastruktur für die Überbauung eines Grundstücks. Fein-Erschliessung: Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen. Grob-Erschliessung: Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, Energieversorgungsund Abwasserleitungen sowie mit Strassen und Wegen.

Ertragswert:

Liegenschaftswert, der auf Basis der Mieterträge berechnet wird. Bei der Ertragswertmethode werden die jährlichen Mieterträge durch einen angemessenen Kapitalisierungszinsfussdividiert. Der Kapitalisierungszinsfuss liegt bei Mehrfamilienhäusern je nach Art und Alter des Gebäudes 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken. Nach der Barwertmethode summiert man alle zukünftigen Nettomieterträge, die auf den Zeitpunkt der Schätzung abgezinst sind.

F

Festzinshypothek:

Hypothekarkredit mit fixem Zinssatz und fester Laufzeit von in der Regel zwischen 2 und 10 Jahren. Der Kreditnehmer sichert sich gegen das Risiko von Zinserhöhungen ab, kann dafür aber auch nicht von allfälligen Zinssenkungen profitieren.

Formular Zinserhöhung und Kündigung:

Der Vermieter muss dem Mieter Mietzinserhöhungen und Begehren um andere Vertragsänderungen sowie Kündigungen auf einem vom Kanton genehmigten (amtlichen) Formular mitteilen, andernfalls sind die Mitteilungen nichtig.

Fremdkapital (FK):

Schulden; Verbindlichkeiten des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern in Form von Hypothekarkrediten und Darlehen.

Funktionsfläche FF:

Derjenige Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen dient.

G

Gebäudeanalyse:

Erfassung/Bericht über den Zustand eines Gebäudes

Gebäudehülle:

Fassade/Dach ohne Balkone, besondere Dachaufbauten

Generalunternehmer(GU):

Bauunternehmer; übernimmt als alleiniger Vertragspartner des Bauherrn die Gesamtverantwortung für die Ausführung von Bauten. Er garantiert Qualität, Termin und Preis.

Gesamteigentum:

Haben mehrere Personen, die durch Gesetzesvorschrift oder Vertrag zu einer Gemeinschaft verbunden sind, eine Sache kraft ihrer Gemeinschaft zu Eigentum, so sind sie Gesamteigentümer, und es geht das Recht eines jeden auf die ganze Sache"

Geschoss:

Horizontaler Gebäudeabschnitt; auf der gleichen Ebene angeordnete Räume eines Bauwerks. Voll-Geschoss: erstreckt sich über die gesamte Gebäudegrundfläche.

Geschossfläche (GF):

Allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse inkl. der Konstruktionsflächen. Nicht dazu gehören unter anderem Dachgeschosse von weniger als 1,0 Meter durchschnittlicher lichter Höhe. Summe von Nettogeschossfläche NGF und Konstruktionsfläche

Grundbuch:

Amtliches Verzeichnis der an Grundstücken bestehenden Rechte und Pflichten. "Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen und Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuche"

Grundeigentum:

Eigentum an Grundstücken.

Grundpfandrecht:

Sammelbegriff für Grundpfandverschreibungen (Hypotheken), Schuldbriefe und Gülten.

Grundpfandverschreibung:

Hypothek

Grundstück:

Festbegrenzter Teil der Bodenfläche, mit oder ohne Bauten. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch zählt neben den Liegenschaften auch Miteigentumsanteile (einschliesslich Stockwerkeigentum), Bergwerke oder selbständige und dauernde Rechte (z.B. das Baurecht) zu den Grundstücken.

Grundstücksfläche:

Kann eine einzelne Parzelle, mehrere Parzellen und Teile einer oder mehrerer Parzellen umfassen. Summe der Geschossfläche GF im Erdgeschoss und der Umgebungsfläche.

H

Handänderungssteuer:

Abgabe für die Vornahme der Rechtshandlung, durch welche Eigentum an Grundstücken übertragen wird; hat sich geschichtlich aus der Notariatsgebühr und Grundbuchtaxe entwickelt; wird teils vom Kanton, teils von den Gemeinden erhoben.

Hartflächen:

Zufahrtswege, Zufahrtsstrassen, Vorplätze

Hauptnutzfläche HNF:

Der Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbestimmung und der Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient

Haustechnik:

Sämtliche gebäudespezifischen technischen Ausstattungen wie Heizung, Lüftung, Klima, Elektro etc.

Heimfall:

Am Ende der Baurechtsdauer geht das Eigentum an einem im Baurecht errichteten Bauwerk auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem Bauberechtigten eine angemessene Entschädigung (Heimfallentschädigung) zu leisten.

Hypothek:

1) Im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht auf einem Grundstück, das den Gläubigern zur Sicherung ihrer Forderungen gegenüber dem Grundeigentümer dient.

2) Grundpfandkredit; grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen. Hypothek, variable, konventionelle, weitverbreiteter Grundpfandkredit mit variablem Zinssatz und mit

kurzer, meist sechsmonatiger Kündigungsfrist. Aufgrund der kurzen Kündigungsfrist kann der Hypothekarzinssatz werden. Hypotheken können in mehreren Rängen begründet werden, die sich hinsichtlich Verzinsung und Art der Amortisation unterscheiden.

1. Hypothek, macht ungefähr zwei Drittel des Anlagewerts der Liegenschaft aus, ist in der Regel nicht amortisationspflichtig. 2. Hypothek, ist meist innert 15 bis 25 Jahren zu tilgen und ist in der Regel 1/2 bis 1 Prozentpunkt höher verzinslich als die 1. Hypothek.

I

Immobilienfond:

Gemeinschaftliche Kapitalanlage in Liegenschaften, die von einer Fondsleitung nach dem Grundsatz der Risikoverteilung für Rechnung der Anleger verwaltet wird.

Indexklausel:

Vertragliche Vereinbarung, wonach die Anpassung des Mietzinses an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen einem Index folgt.

Instandhaltung:

Periodisch durchgeführte Kontrolle, Pflege, vorsorglicher Ersatz von Gebäudeteilen und Teilen der Haustechnik.

Institutionelle Anleger:

Grossinvestoren mit regelmässigem Anlagebedarf; im Immobiliensektor vor allem Versicherungen, Pensionskassen, Vorsorgestiftungen und Anlagefonds.

Investition werterhaltend:

Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die der Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache dienen.

Investition wertvermehrend:

Verbesserungen an der Mietsache durch neue, bisher nicht vorhandene Einrichtungen; Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die über die Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache hinausgehen.